가등기란 I 소유권 보전 가등기와 담보 가등기 차이점 알아보기

가등기는 본등기를 할 요건을 갖추지 못했을 때 본등기의 순위를 순위를 보전하기 위해 임시로 설정하는 등기입니다. 
 
가등기는 소유권 보전 가등기와 담보 가등기로 크게 나눌 수 있습니다. 
 

---

1. 소유권 보전 가등기

소유권 보전 가등기는 소유권 이전 청구권에 대한 내용을 임시로 등기하는 방식으로, 아직 소유권 이전 요건이 충족되지 않은 경우 순위를 보전하기 위해서 사용됩니다. 
 
이는 두 가지로 분류됩니다. 
 
1) 매매계약을 체결했으나 잔금 지급 등의 이유로 즉시 소유권 이전이 어려운 경우 
2) 장래에 매매 계약을 체결하기로 예약한 경우 
 

---

 2. 담보 가등기

담보 가등기는 금전 채권을 담보하기 위해 설정되는 가등기입니다. 이는 '가등기 담조 등에 관한 법률'에 따라 그 효력을 저당권과 같게 봅니다.
 

---

3. 소유권 보전 가등기와 담보가등기 구별방법

소유권 가등기와 담보 가등기의 구별은 등기상의 표시가 아닌 설정 목적에 따라 이루어집니다. 특히 경매절차에서는 법원이 가등기 권리자에게 해당 가등기의 담보성 여부를 신고하도록 요구합니다. 
 
1) 담보 가등기로 신고한 경우 : 배당을 받을 수 있으며, 가등기는 순위와 상관없이 매각으로 소멸합니다. 

2) 담보 가등기가 아니라고 신고하거나 신고하지 않은 경우 : 배당받을 수 없으며, 가등기가 최우선 설정권리(말소기준권리)보다 선순위인 경우 낙찰자가 해당 가등기를 인수합니다.

---

4. 가등기와 본등기 간의 관계 

매각물건명세서 경고내용

 가등기가 본등기로 전환되면, 본등기의 효력은 가등기 시점으로 소급됩니다. 따라서 가등기 후 이루어진 모든 등기는 효력을 상실하게 됩니다.

따라서 경매에서 말소기준권리보다 선순위인 가등기는 낙찰자가 인수하게 되며, 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다. 

---

5. 가등기 제척기간과 소멸시효

가등기의 제척기간과 소멸시효에 대한 법적 규정은 다음과 같습니다.
 
1) 제척기간 : 가등기에 기한 매매예약완결권은 10년의 제척기간내에 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 해당 권리는 소멸합니다. 

2) 소멸시효 : 매매예약완결권을 행사 한 뒤 본등기청구권은 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 이 기간 내에 청구하지 않으면 본등기청구권은 소멸합니다.

3) 예외사항 : 가등기권자가 해당 부동산을 점유하고 있을 경우, 소멸시효는 중단될 가능성이 있습니다.
 
참고 : 제척기간 vs 소멸시효 
제척기간과 소멸시효는 권리가 사라지는 방식과 관련된 법적 개념이지만, 몇 가지 차이점이 있습니다.
 
1) 소급효 : 소멸시효는 정해진 기간이 지나면 권리가 과거(기산일)로 돌아가서 권리소멸 효과가 생깁니다. 반면, 제척기간은 기간이 지나면 장래를 향하여 권리가 없어집니다. 

2) 중단 및 정지 : 소멸시효는 청구, 압류, 등의 사유로 중단될 수 있으나, 제척기간은 중단이나 정지가 없습니다.

3) 법적처리 : 제척기간은 법원이 직권으로 조사하지만, 소멸시효는 직접 주장하지 않으면 고려되지 않습니다.