임차인권리 3가지 총 정리 I 대항력 우선변제권 최우선변제권

임차인의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 법적 장치들입니다. 각각의 권리가 어떤 의미를 갖고 있으며 어떻게 활용되는지 살펴보겠습니다. 

---

1. 대항력

대항력은 임차인이 주택에 거주할 권리를 제 3자에게 주장할 수 있는 권리입니다. 즉, 임대인이 바뀌거나 주택이 다른 사람에게 넘어가더라도 임차인은 계속해서 주택에 거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 

 

대항력을 얻기 위한 조건

- 주택의 인도 : 임차인이 실제로 해당 주택에 거주를 시작해야 합니다. 

- 전입신고 : 임차인이 주민들고을 해당 주소지로 이전해야 합니다. 

 

대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력을 발휘합니다. 이를 통해 임차인은 임대인이 주택을 제 3자에게 팔거나 담보로 제공하더라도 해당 주택에서 쫓겨나지 않고 계속 거주할 수 있습니다. 

 

예시 : A씨는 B씨와 임대차 계약을 맺고 주택에 입주하여 전입신고를 마쳤습니다. 이후 B씨가 주택을 C씨에게 팔았지만, A씨는 대항력을 갖고 있기 때문에 C씨는 A씨를 내보낼 수 없습니다. A씨는 계약 기간 동안 해당 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 

---

2. 우선변제권

우선 변제권은 임차인이 주택이 경매에 넘어가더라도, 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받았을 때 발생합니다. 현재는 임대차계약을 담당 시군구청에 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 

 

예시 : A씨는 전입신고와 함께 확정일자를 받았습니다. 이후 주택소유자가 채무불이행으로 주택이 경매에 넘어갔습니다. A씨는 다른 채권자들보다 먼저 자신의 보증금을 경매 대금에서 돌려받을 수 있습니다. 

---

3. 최우선변제권

최우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하일 때, 해당 금액을 경매 대금에서 가장 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 최우선 변제권을 가지고 있는 임차인은 경매가 진행되었을 때 후순위어도 일정금액까지 우선 배당을 받을 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금 보호를 강화한 장치로, 소액 보증금을 가진 임차인을 보호하기 위해 설정된 것입니다. 최우선변제권은 주택의 위치에 따라 보호받을 수 있는 보증금의 한도가 다릅니다. 

 

지역에 따른 최우선변제권에 해당하는 임차보증금의 범위와 최우선변제 한도는 아래 표와 같습니다.