초보자도 쉽게 이해하는 약정 법정 담보 지상권 완벽정리

1. 약정 지상권

약정 지상권은 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물 (예: 도로, 다리)를 소유하거나 사용하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 즉, 땅을 직접 소유하지 않더라고 건물이나 시설을 지을 수 있는 권리를 얻는 것이죠.

 

예) 철수가 A의 땅 위에 집을 짓고 싶다고 가정해 볼까요? 철수가 그 땅을 사지 않더라도 A와 계약을 맺고 지상권을 획득하면 그 땅 위에 집을 지을 수 있습니다. 철수는 그 땅의 소유자가 아니지만, 계약에 명시된 기간 동안 건물을 소유하고 사용할 수 있습니다. 

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2. 법정 지상권

법정 지상권은 건물이나 공작물이 세워져 있는 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물의 소유자를 보호하기 위해 법에 의해 자동으로 발생하는 지상권입니다. 일반적으로 경매나 상속으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 문제가 발생하는 것을 방지하기 위해 만들어졌습니다.

 

예) 철수가 A의 땅 위에 집을 지었는데 A가 갑자기 그 땅을 다른 사람에게 팔아버렸습니다. 이 경우, 새 땅 주인이 "철수, 당신 집을 철거하세요"라고 요구할 수 없도록 철수는 자동으로 법정 지상권을 얻게 됩니다. 이를 통해 철수는 새 땅 주인이 바뀌더라도 일정 기간 동안 집을 유지할 권리를 보장받습니다. 

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3. 담보 지상권

담보 지상권은 부동산 거래나 대출 시 담보로 설정되는 지상권입니다. 담보 지상권은 채무자가 대출을 받을 때 지상권을 담보로 제공하여 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 그 지상권을 실행할 수 있는 권리입니다.

 

예) 철수가 A의 땅에 집을 짓고, 그 집을 담보로 대출을 받았다고 해볼까요? 철수가 대출금을 갚지 않으면, 은행은 철수가 가진 지상권을 담보로 삼아 집을 처분하거나, 그 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 통해 은행은 대출금을 회수할 수 있는 보장을 받습니다. 

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4. 차이점

1) 설정방식 

- 약정 지상권 : 당사자 간 계약을 통해 설정되는 권리

- 법정 지상권 : 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 자동으로 발생하는 권리

- 담보 지상권 : 대출이나 거래에서 지상권을 담보로 제공하는 형태로 설정되는 권리

 

2) 목적

- 약정 지상권 : 건물이나 시설을 짓기위해 토지를 사용할 수 있는 권리

- 법정 지상권 : 소유권이 분리된 경우, 건물 소유자를 보호하기 위한 권리

- 담보 지상권 : 채무자가 대출 상환을 하지 못할 경우, 채권자가 권리를 행사하기 위한 담보로 설정되는 지상권

 

3) 발생 시점 

- 약정 지상권 : 계약을 통해 설정

- 법정 지상권 : 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때 자동으로 발생

- 담보 지상권 : 부동산 거래나 대출 시 담보로 설정됨

 

4) 권리 행사 방법 

- 약정 지상권 : 지상권자는 건물이나 시설을 지을 수 있는 권리를 행사합니다. 

- 법정 지상권 : 법적으로 보호 받아, 소유자가 바뀌어도 건물이나 시설을 유지할 수 있습니다

- 담보 지상권 : 대출이 상환되지 않을 경우, 채권자는 담보로 제공된 지상권을 행사하여 채무 변제를 요구할 수 있습니다.

 

이처럼 약정 지상권, 법정 지상권, 담보 지상권은 모두 타인의 토지에 대한 권리와 관련이 있지만, 설정과 목적 방식에는 차이가 있음을 알아두세요!