부동산경매 I 경매기입등기도 말소기준권리가 될 수 있을까?

1. 경매기입등기란?

경매 기입등기는 말 그대로 부동산이 경매 절차에 들어갔다는 사실을 등기부등본에 기록하는 것입니다. 즉, 부동산이 경매 절차에 들어가면, 법원이 그 사실을 등기부에 남기는데요, 이 기록이 바로 경매 기입등기입니다.

 

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2. 말소기준권리란?

경매에서 중요한 개념 중 하나가 말소기준권리인데요,. 이 권리는 경매가 진행될 때 어떤 권리부터 사라질지(말소될지) 결정하는 기준입니다. 

 

부동산에는 여러 사람이 다양한 권리를 가지고 있을 수 있습니다. 예를 들어, 은행이 돈을 빌려준 대가로 근저당권을 설정하거나, 세입자가 임차권을 가지고 있을 수 있습니다. 그런데 경매가 진행되면, 이런 권리들이 모두 인정되지 않고 일부는 사라져 버릴 수도 있습니다. 말소기준권리는 이러한 권리의 말소 여부를 결정하는 기준이 되며, 대체로 이 권리보다 뒤에 설정된 권리들은 대부분 사라지게 됩니다. 

 

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3. 경매 기입등기와 말소기준권리의 관계

부동산 경매에서는 보통 근저당권이나 전세권 같은 권리가 말소기준권리가 됩니다. 그러나 만약 근저당권이나 다른 말소기준권리가 없다면, 경매 기입등기가 곧 말소기준권리가 됩니다. 그리고 그 이후에 생긴 권리들은 모두 사라질 수 있습니다.

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4. 예시로 쉽게 이해하기 

1) 기본상황 

이 부동산에 대해 경매가 진행 중이고, 강제경매 기입등기가 2008년 12월 12일에 이루어졌습니다.

 

2) 말소기준권리

앞서 말씀드렸듯이 말소기준권리는 경매에서 어떤 권리들이 사라질지(말소될지)를 결정하는 기준이 되는 권리입니다. 여기서 중요한 건, 강제경매 기입등기 전에 생긴 권리들은 말소되지 않고, 이후에 설정된 권리들은 경매에 인해 사라질 수 있다는 것입니다. 

 

이 등기부를 보면 다른 말소기준권리(예: 근저당권 등)가 없고, 2008년 12월 12일에 강제경매 기입등기만 보입니다. 따라서 강제경매 기입등기 날짜인 2008년 12월 12일이 말소기준 권리가 됩니다. 

 

3) 임차인 상황

임차인인 정대현 씨는 2008년 3월 31일부터 이 집에 살고 있었고, 보증금은 6천만원입니다. 여기서 중요한 포인트는 임차인의 전입일자와 강제경매 기입등기일을 비교하는 것입니다. 정대현 씨는 2008년 3월 31일에 전입을 했고, 경매 기입등기는 2008년 12월 12일에 설정되었으니, 정대현 씨의 전입일이 경매기입등기일보다 앞섭니다 즉, 정대현 씨는 경매로 인해 쫓겨나거나 보증금을 받지 못할 상황이 아닌, 대항력이 있는 임차인입니다.  

 

4) 대항력이 있는 임차인이란?

대항력이 있는 임차인은 자신이 살고 있는 집이 경매로 팔리더라도 새 주인(낙찰자)에게 자신이 가지고 있는 권리(보증금 반환 등)를 주장할 수 있는 임차인을 말합니다. 여기서는 정대현 씨는 이 경우 대항력이 있는 임차인으로 경매에서 이 부동산을 낙찰받는 사람은 정대현 씨의 보증금 6천만원을 인수해야 합니다. 

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5. 경매 입찰자의 고려사항

부동산 경매에 입찰한 사람은, 정대현 씨의 보증금 6천만 원을 낙찰가와 별도로 부담해야 합니다.

 

예를 들어, 이 집의 경매가 1억 5천만원이라면, 정대현 씨의 보증금 6천만 원을 인수해야 하므로 실제 낙찰가는 1억 5천만 원에 보증금 6천만 원을 더한 2억 1천만원이 되는 셈입니다. 따라서 입찰 시 이 부분을 꼭 고려하여 금액을 정해야 합니다.